Nos Estados Unidos, o fechamento sequenciado de muitos shopping centers e outlets nos últimos anos tornou-se símbolo da transformação do varejo. A ascensão do e-commerce reduziu drasticamente o fluxo de consumidores nas lojas físicas, tornando impossível a manutenção de altos custos de aluguel, manutenção e pessoal. Esse movimento não é somente local, ele representa uma tendência global que reposiciona o varejo físico frente à digitalização acelerada do consumo, abrindo espaço para novas formas de ocupação imobiliária.
Com o avanço do comércio eletrônico, os espaços antes ocupados por lojas passaram a ser reaproveitados como centros de distribuição e logística. Essa mudança reflete a necessidade de armazenar e movimentar mercadorias em larga escala, garantindo entregas rápidas e eficientes. Nos EUA, grandes espaços destinados ao comércio presencial foram reconfigurados e transformados em fulfillment centers (centros de distribuição), evidenciando uma mudança que deixou de dar prioridade ao varejo físico para atender às demandas da economia digital.
A constatação é de que as vendas no varejo caminham para o modelo “phygital”, que integra experiências físicas e digitais. Documentários recentes indicam que até final de 2026 quase a metade dos consumidores utilizará recomendações de inteligência artificial para suas compras, acelerando a transição para o consumo guiado pela personalização. Essa mudança, é claro, não indica que espaços físicos desaparecerão; eles continuarão sendo necessários, mas serão ressignificados como pontos de apoio logístico, e não mais como locais de transações físicas.
No Brasil, a intensa expansão do número de shopping centers nas últimas décadas já mostra sinais de arrefecimento. O relatório “Insights 4T25” da Colliers, empresa que lidera na gestão de imóveis comerciais, sustenta que o e-commerce absorveu 4,8 milhões de m² de áreas logísticas em 2025. Ou seja, parte da demanda migrou para galpões e centros de distribuição. Porém os shoppings ainda mantêm relevância cultural e social como espaços de lazer e convivência. Mas sua função como polo de consumo vem sendo desafiada pela digitalização.
A vacância aferida nos shoppings foi: classe A, 8,87%; classe B, 7,07%; classe C,11,4%. O preço médio de aluguel por m² foi: classe A, R$ 3.802,00; classe B, R$ 1.698,00; classe C, R$ 1.089,00. Houve redução de empregos no varejo físico, mas aumentou a demanda por mão de obra especializada em transporte, armazenamento e tecnologia. A inadimplência na logística é de apenas 1,6%, o que atrai os investidores e transforma fundos imobiliários voltados ao segmento em investimentos estratégicos. Esses fatos realçam a dinâmica e o crescimento do comércio digital.
Mas os estudos indicam boa coexistência entre shoppings e centros logísticos, porém com funções distintas. Os primeiros tendem a se tornar espaços de lazer, gastronomia e experiências imersivas; os centros logísticos, em apoio físico ao comércio eletrônico, que cresce dia a dia. A redução da expansão de shoppings não significa estagnação, mas sim adaptação. Nesse contexto, a tecnologia não elimina empregos, ela os redireciona para o consumo tecnológico. Os Corretores de Imóveis e as imobiliárias precisam estar atentos a essa nova realidade!
