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Financiar um imóvel é um processo de longo prazo (até 35 anos) que exige simulação, análise de crédito e avaliação do imóvel, com bancos como Caixa, Itaú, Santander e Bradesco financiando até 80% do valor. É possível usar o FGTS para entrada ou amortização, com parcelas que não devem superar 30% da renda familiar.
Principais Etapas para Financiar:
- Simulação: Realize simulações nos apps/sites dos bancos para entender o valor da entrada (geralmente 20%) e parcelas.
- Análise de Crédito: O banco analisa sua renda e CPF. A organização é essencial, verifique seu Score no Serasa.
- Avaliação do Imóvel: A instituição realiza uma análise de engenharia para validar o valor do imóvel.
- Assinatura e Registro: Após aprovação, assina-se o contrato, que deve ser registrado no Cartório de Imóveis.
Opções de Financiamento:
- Minha Casa Minha Vida (MCMV): Focado em famílias com renda até R$ 8.500/mês, oferecendo taxas menores.
- Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE): Linhas gerais para imóveis novos ou usados, com taxas de mercado.
- Pró-Cotista: Usa recursos do FGTS com taxas diferenciadas para trabalhadores cotistas.
Dicas Importantes:
- Use o FGTS: Utilize para reduzir o valor financiado.
- Amortização: Se possível, utilize valores extras para amortizar o saldo devedor e reduzir os juros, utilizando os aplicativos dos bancos para gestão.
- Custos Extras: Lembre-se do ITBI (imposto) e custos cartorários.
Financiar um imóvel diretamente com o nome negativado em bancos tradicionais é extremamente difícil, pois a análise de crédito costuma barrar o processo logo no início. No entanto, existem caminhos e exceções:
- Minha Casa, Minha Vida (Faixa 1): É a principal exceção oficial. Famílias com renda bruta mensal de até R$ 2.850,00 podem conseguir o financiamento mesmo com restrições no CPF, pois a análise é voltada ao perfil socioeconômico e não apenas ao risco de crédito.
- Negociação e Limpeza Rápida: Ao realizar um acordo de dívida, após o pagamento da primeira parcela, a empresa credora tem até 5 dias úteis para retirar seu nome dos órgãos de proteção ao crédito (SPC/Serasa). Com o nome limpo, você já pode submeter uma nova proposta de financiamento.
- Composição de Renda: Se o seu nome está negativado mas o do seu cônjuge ou parceiro está limpo, o financiamento pode ser tentado em nome da pessoa com crédito regular, embora a dívida de um possa impactar a análise conjunta dependendo da instituição.
- Financiamento Direto com a Construtora: Algumas construtoras oferecem condições mais flexíveis que os bancos e podem aceitar o financiamento direto ou facilitar a entrada enquanto você regulariza seu nome.
- Crédito com Garantia: Instituições como Creditas ou Zema podem oferecer modalidades de empréstimo para quem possui outros bens, o que pode ajudar a quitar dívidas e limpar o nome para o financiamento imobiliário.
Dica de Ação: O primeiro passo ideal é consultar seu CPF no Serasa Limpa Nome para verificar propostas de descontos (que podem chegar a 90%) e regularizar sua situação o quanto antes.
Comprar um imóvel requer planejamento e cuidados para a tão sonhada casa própria não se tornar uma grande dor de cabeça. Para ajudar neste processo, a Anefac (Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade) preparou um guia de orientações para a compra de um imóvel.
Confira.
1. Juros elevados, mesmo nos imóveis
Os juros para compra de um imóvel no Brasil são dos mais baixos do mercado, mesmo porque o próprio bem é a garantia da compra. No entanto, ainda assim, os juros são elevados. No financiamento imobiliário, os juros variam entre 6,5% e 12%, sendo que os menores juros são para financiamentos subsidiados em programas do governo.
"Neste momento em que a inflação está pressionando preços de uma maneira geral e o governo tenta combatê-la aumentando a Selic (taxa básica de juros), o financiamento imobiliários também está sendo pressionado para aumentar os juros", disse o diretor de economia da entidade, Roberto Vertamatti.
2. Controle dos gastos implantado
É preciso aprender a controlar os gastos diariamente, mensalmente, anualmente. Quando se quer comprar um imóvel, este controle deve ser maior, pois estará assumindo uma dívida para muitos anos, talvez para toda a vida.
Portanto definir o quanto será gasto na aquisição de um imóvel é um bom primeiro passo, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família.
Uma dica importante: nunca comprometa mais de 30% dos seus rendimentos familiares mensais com dívidas, incluindo aí a prestação da casa própria.
3. Atenção no mercado imobiliário nos próximos anos
"Este aspecto também é importante, pois se o mercado estiver super aquecido, você poderá pagar mais caro pelo imóvel a ser adquirido", disse Vetamatti.
Em 2014, a Anefac prevê que os investimentos em imóveis vão continuar, mesmo porque o deficit habitacional no Brasil ainda é muito grande.
Segundo o Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil), estima-se para 2013 um investimento em habitação da ordem de R$ 130 bilhões, um número parecido com o ano passado; em 2011, os investimentos foram de R$ 117 bilhões. Parte importante deste "funding" está vinculado ao SFH (Sistema Financeiro de Habitação), com origem significativa da Caderneta de Poupança.
Ainda assim, os investimentos imobiliários, considerando as fontes bancárias e mais os investimentos dos próprios consumidores, estão na ordem de 7% do nosso PIB anual, o que ainda é bastante baixo. Para se ter uma ideia, nos Estados Unidos o volume de crédito para os investimentos imobiliários é da ordem de 78% do PIB; na Alemanha, é 39%; e no Chile, 19%.
4. Defina que tipo de imóvel procurar
É importante responder algumas perguntas e anotar as especificações do tipo de imóvel que está procurando.
Você planeja comprar um imóvel usado, novo ou na planta? É casa ou apartamento? Em qual bairro? Um apartamento de frente, de fundos ou de lado? Quantas garagens são necessárias? Varanda é necessária? Com ou sem área de lazer?
No caso de apartamento, há gastos com condomínio e, muitas vezes, esta obrigação é pesada, dependendo das facilidades e serviços oferecidos no imóvel.
A questão da distância do trabalho pode ser um fator importante em função do custo do transporte, em especial em grandes cidades, o que torna a questão da localização do imóvel algo muito importante e também pode significar altos custos de transporte para o trabalho, além do tempo gasto.
5. Estabeleça como será feito o pagamento
Analise qual será a melhor opção de financiamento junto a um banco ou parcelamento realizado diretamente com a construtora durante a realização da obra. É bom estipular se o FGTS será usado na quitação de parte do valor.
Quem tiver na conta uma boa reserva financeira ou bens que podem ser revertidos em dinheiro para a compra do imóvel, devem ser considerados e precificados colocando tudo na ponta do lápis e, assim definir qual a melhor maneira de financiar e ou quitar a compra do imóvel, afirmou o diretor.
6. Observe a região do imóvel
Quem já conta com uma lista de bairros ou imóveis interessantes, pode, então, visitar a região, tanto de dia quanto de noite.
"Verifique se a região onde está o imóvel é barulhenta, quais os empreendimentos e serviços disponíveis nos arredores e, se há infraestrutura e quais são", afirma.
7. Compra de imóvel usado
Neste caso, a entidade sugere listar quais as características procuradas para o imóvel desejado. Na busca do imóvel, dê preferência a profissionais que de fato conheçam o local e procure sanar dúvidas acerca do imóvel e a região na qual ele está localizado.
Uma sugestão interessante é não procurar um grande número de imobiliárias e profissionais. Evite imóveis que sejam ofertados por um grande número de corretoras. Dê preferência para a exclusividade do serviço.
8. Pagamento de comissão para o corretor
Muitas vezes, a comissão de venda de um imóvel novo já faz parte do preço. No caso de imóvel usado, quase sempre a comissão é paga pelo vendedor do imóvel. Mas, em ambos os casos, o comprador deve deixar muito claro este aspecto para evitar aborrecimentos.
9. Fazendo a proposta de compra
Para imóveis adquiridos de construtoras e ou incorporadoras, quase sempre a proposta é feita pela mesma. Neste caso, o comprador precisa mostrar todos os detalhes da oferta, negociando cada item.
"Não faça propostas abusivas, com descontos elevados. Caso o corretor ceda e aceite um valor incoerente, desconfie" , alertou Vertamatti. "Verifique o que está incluso no montante proposto e o que não está."
10. Saiba com quem se está fazendo o negócio
Pesquise e informe-se sobre o histórico e reputação da imobiliária, construtora ou incorporadora com a qual está negociando a aquisição de um imóvel. Se conseguir visitar um empreendimento já entregue por ela, melhor ainda. Peça cópia do registro da incorporação ao corretor antes de assinar qualquer contrato.
11. Cuidado com as parcelas
Valores das prestações pagas durante a construção de um imóvel podem diferir do valor das parcelas do financiamento do saldo devedor.
Lembre-se: até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo INCC (índice Nacional de Custo de Construção) ou pelo CUB (Custo Unitário Básico da Construção Civil). Depois da entrega, é possível quitar a dívida, usar o FGTS para a amortização de parte do valor, caso seja o primeiro imóvel, e financiar o que resta com a ajuda de um banco.
Mas atenção: é fundamental que a parcela, independentemente de fixa ou reajustável, caiba no bolso de quem vai comprar o imóvel.
12. Precauções pós-compra
Depois que o financiamento estiver liberado e a chave chegar à mão do novo proprietário, é preciso pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) à Prefeitura local e todas as taxas de registro cartorário.
Dependendo da cidade, há variações de taxas, mas, em média, estas taxas correspondem a 4% do valor de compra do imóvel.
Portanto, programe-se: faça uma reserva financeira para arcar com despesas burocráticas. E nunca deixe de registrar a escritura, mesmo que tenha comprado o imóvel sem financiamento. Atente para o que preza o Manual do Proprietário, leia com atenção e verifique todas as garantias e prazos legais para cada componente descrito.
Fonte: UOL